Luxusimmobilien im Fokus
Im Rahmen des Betrugsbekämpfungsgesetzes 2025 wurde unter anderem eine wesentliche Änderung im Bereich der Umsatzsteuer beschlossen, welche die Vermietung von sogenannten „Luxusimmobilien“ betrifft. Während die gewerbliche Vermietung von Grund und Boden grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit ist – sofern nicht zur Steuerpflicht optiert wurde – unterliegt die Vermietung von Immobilien für Wohnzwecke der Umsatzsteuer in Höhe von 10 %. Diese Umsatzsteuerpflicht hat zur Konsequenz, dass der Vermieterin bzw. dem Vermieter bei einer Vermietung für Wohnzwecke hier auch ein Vorsteuerabzug aus Vorleistungen zusteht.
Vermietung von Luxusimmobilien nunmehr unecht befreit
Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde die allgemeine Befreiungsbestimmung für die Vermietung von Grundstücken bzw. Gebäuden (ausgenommen für Wohnzwecke) dahingehend angepasst, dass auch die Vermietung von „besonders repräsentativen Grundstücken“ (Luxusimmobilien) für Wohnzwecke nunmehr von dieser Umsatzsteuerbefreiung miterfasst ist, jedoch ohne die Möglichkeit, hier zur Steuerpflicht zu optieren. Dementsprechend ist nunmehr bei einer derartigen Vermietung auch für den Vermieter die Möglichkeit eines Vorsteuerabzugs ausgeschlossen.
Ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke liegt vor, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten für das Grundstück für Wohnzwecke, samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken, innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw. des Beginns der Herstellung, mehr als € 2 Mio. betragen. Bei Vermietungsobjekten wie Zinshäusern ist für die Kostengrenze auf jeden einzelnen Mietgegenstand separat abzustellen und nicht auf das gesamte Objekt.
Inkrafttreten der Neuregelung
Die Neuregelung ist auf Umsätze und sonstige Sachverhalte anzuwenden, die nach dem 31.12.2025 ausgeführt werden. Weitere Voraussetzung ist, dass die Immobilie ab dem 1.1.2026 angeschafft bzw. hergestellt wurde.
Stand: 20. Jänner 2026
Bild: Oak + Motion - https://unsplash.com
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