Neues vom EuGH zur Grunderwerbsteuer

In Österreich fällt die Grunderwerbsteuer nicht nur bei der Übereignung eines Grundstücks an. Vergleichbar mit den portugiesischen Regelungen kann im österreichischen Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) die Grunderwerbsteuer auch durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften ausgelöst werden, und zwar beim

• Gesellschafterwechsel (Steuerpflicht aufgrund Gesellschafterwechsels ist gegeben, wenn innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 % der Anteile unmittelbar auf neue Gesellschafter übergehen) und bei der
• Anteilsvereinigung (Steuerpflicht aufgrund Anteilsvereinigung ist gegeben, wenn unmittelbar oder mittelbar mindestens 75 % aller Anteile an der Gesellschaft in der Hand eines Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vereinigt werden).

Aus dem EuGH-Urteil Nova Iberomoldes ergibt sich, dass Tatbestände des österreichischen GrEStG betreffend Gesellschafterwechsel und Anteilsvereinigung bei grundstücksbesitzenden Gesellschaften in bestimmten Konstellationen im Widerspruch zur KA-RL stehen und daher nicht mehr anzuwenden sind. Andererseits werden in der KA-RL ausdrücklich Ausnahmen vom Verbot der indirekten Steuern aufgezählt. Folgende Tatbestände der österreichischen Grunderwerbsteuer verstoßen voraussichtlich eindeutig nicht gegen die Richtlinie:

• die Übertragung des unmittelbaren Eigentums an Grundstücken auf eine Kapitalgesellschaft (durch Verkauf oder Einlage),
• der Gesellschafterwechsel und die Anteilsübertragung im Wege der Übertragung von Gesellschaftsanteilen an eine grundstücksbesitzende Gesellschaft, wenn die Gegenleistung nicht in Gesellschaftsanteilen der aufnehmenden Gesellschaft besteht, sondern insbesondere in Geld.

Damit ist die Grunderwerbsteuer bei einer bloßen Sacheinlage des Eigentums an einem Grundstück oder bei der Verschmelzung von Gesellschaften, die Eigentümer von Grundstücken sind, weiterhin zulässig. Auch der Ankauf von Anteilen an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft (gegen einen Kaufpreis in Geld) und der damit erfüllte Grunderwersteuer-Tatbestand des Gesellschafterwechsels bzw. der Anteilsvereinigung tangieren nicht die Kapitalansammlungs-RL.

Das BMF hat in einem Informationsschreiben vom 29.7.2026 seine Rechtsansicht zu den Auswirkungen des EuGH-Urteils bekannt gegeben. Von den Vorgängen, die den österreichischen Grunderwerbsteuer-Tatbestand des Gesellschafterwechsels oder der Anteilsvereinigung erfüllen, sind demnach die nachstehend angeführten als Umstrukturierungen im Sinne der KA-RL einzustufen, sofern jeweils Anteile der übernehmenden Kapitalgesellschaft gewährt werden. Für diese Vorgänge fällt nicht mehr Grunderwerbsteuer an:

• schlichte Einlage eines Kapitalanteils an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft außerhalb des Umgründungssteuergesetzes;
• (down-stream und side-stream) Einbringung eines Kapitalanteils an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft oder eines (Teil-)Betriebes mit einem Kapitalanteil an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft;
• (down-stream und side-stream) Spaltung eines Kapitalanteils an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft oder eines (Teil-)Betriebes mit einem Kapitalanteil an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft;
• (side-stream) Verschmelzung, bei der sich im Vermögen der übertragenden Gesellschaft ein Kapitalanteil an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft befindet;
• entsprechende "diagonale" Vorgänge (z.B. Einbringung/Spaltung eines Kapitalanteils an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einem Konzern zwischen unterschiedlichen Beteiligungssträngen auf unterschiedlicher Ebene wie auf Tanten-/Nichten-Gesellschaften).

HINWEIS: Liegt ein Vorgang vor, der in dieser Aufzählung der BMF-Info angeführt ist, geht die Finanzverwaltung davon aus, dass keine GrESt anfallen kann. Bei einem solchen Vorgang soll daher künftig die Selbstberechnung der GrESt und die Einreichung einer GrESt-Abgabenerklärung unterbleiben.

TIPP: Ist in solchen Fällen bereits in der Vergangenheit eine Selbstberechnung der GrESt erfolgt, muss ein Antrag gemäß § 201 BAO auf Festsetzung der GrESt mit Null eingebracht werden; der Antrag muss grundsätzlich innerhalb eines Jahres gestellt werden. Wurde bereits ein GrESt-Bescheid erlassen, muss dagegen innerhalb eines Monats Beschwerde erhoben werden oder innerhalb eines Jahres ein Antrag auf Aufhebung gemäß § 299 BAO gestellt werden.

In der Literatur wird vertreten, dass über die in der BMF-Info aufgezählten Vorgänge hinaus zusätzliche weitere Umstrukturierungen von der KA-RL erfasst sind, bei denen Anteile an grundstücksbesitzenden Gesellschaften übertragen werden. Vermutlich ebenfalls von der KA-RL erfasst sind etwa:

• die Übertragung des gesamten Vermögens der Tochtergesellschaft auf die Muttergesellschaft,
• jede Art der Verschmelzung von Gesellschaften.

Weiters wird die Meinung vertreten, dass die KA-RL die Vorschreibung von Grunderwerbsteuer für Umstrukturierungen auch dann verbietet, wenn nicht klassische Kapitalgesellschaften (GmbH, AG, SE) betroffen sind, sondern andere Gesellschaftsformen, insbesondere Personengesellschaften.

TIPP: Für alle Vorgänge, bei denen noch unsicher ist, ob sie von der KA-RL erfasst sein könnten, empfiehlt sich die Abgabe einer Abgabenerklärung im Sinne einer Null-Erklärung unter vollständiger Offenlegung des Sachverhalts und unter Berufung auf das EuGH-Urteil.

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